Александр Никитин: зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ): виды, порядок установления и режим
Изменения в Градостроительный кодекс РФ в части проведения государственной экспертизы проектной документации объектов, расположенных в границах ЗОУИТ
В целях реализации Технического регламента о безопасности зданий и сооружений для обеспечения защиты жизни и здоровья граждан, а также их имущества, охраны окружающей среды, жизни и здоровья животных и растений устанавливаются зоны с особыми условиями использования территории.
Понятие ЗОУИТ, цели установления ЗОУИТ
В 2008 году в Градостроительный Кодекс РФ было введено новое понятие «Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ)». Через 10 лет назрела необходимость регулирования ЗОУИТ не только через градостроительное законодательство, но и через земельное законодательство.
В 2018 году в Земельный Кодекс РФ была введена новая глава XIX «Зоны с особыми условиями использования территорий».
ЗОУИТ устанавливаются в следующих целях:
1) защита жизни и здоровья граждан;
2) безопасная эксплуатация объектов транспорта, связи, энергетики, объектов обороны страны и безопасности государства;
3) обеспечение сохранности объектов культурного наследия;
4) охрана окружающей среды, в том числе защита и сохранение природных лечебных ресурсов, предотвращение загрязнения, засорения, заиления водных объектов и истощения их вод, сохранение среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира;
5) обеспечение обороны страны и безопасности государства.
В границах ЗОУИТ устанавливаются ограничения использования земельных участков, которые распространяются на все, что находится над и под поверхностью земель, если иное не предусмотрено законами о недрах, воздушным и водным законодательством, и ограничивают или запрещают размещение и (или) использование расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества и (или) ограничивают или запрещают использование земельных участков для осуществления иных видов деятельности, которые несовместимы с целями установления ЗОУИТ.
Земельные участки, включенные в границы ЗОУИТ, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Виды ЗОУИТ
Статьей 105 Земельного Кодекса РФ установлены следующие виды ЗОУИТ:
1) зоны охраны объектов культурного наследия;
2) защитная зона объекта культурного наследия;
3) охранная зона объектов электроэнергетики (объектов электросетевого хозяйства и объектов по производству электрической энергии);
4) охранная зона железных дорог;
5) придорожные полосы автомобильных дорог;
6) охранная зона трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов);
7) охранная зона линий и сооружений связи;
8) приаэродромная территория;
9) зона охраняемого объекта;
10) зона охраняемого военного объекта, охранная зона военного объекта, запретные и специальные зоны, устанавливаемые в связи с размещением указанных объектов;
11) охранная зона особо охраняемой природной территории (государственного природного заповедника, национального парка, природного парка, памятника природы);
12) охранная зона стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей среды, ее загрязнением;
13) водоохранная (рыбоохранная) зона;
14) прибрежная защитная полоса;
15) округ санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей, курортов и природных лечебных ресурсов;
16) зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, а также устанавливаемые в случаях, предусмотренных Водным кодексом Российской Федерации в отношении подземных водных объектов зоны специальной охраны;
17) зоны затопления и подтопления;
18) санитарно-защитная зона;
19) зона ограничений передающего радиотехнического объекта, являющегося объектом капитального строительства;
20) охранная зона пунктов государственной геодезической сети, государственной нивелирной сети и государственной гравиметрической сети;
21) зона наблюдения;
22) зона безопасности с особым правовым режимом;
23) рыбоохранная зона озера Байкал;
24) рыбохозяйственная заповедная зона;
25) зона минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов);
26) охранная зона гидроэнергетического объекта;
27) охранная зона объектов инфраструктуры метрополитена;
28) охранная зона тепловых сетей.
ЗОУИТ можно сгруппировать в 2 блока:
- ЗОУИТ, которые возникли в силу федерального закона (водоохранные (рыбоохранные) зоны, прибрежные защитные полосы, защитные зоны объектов культурного наследия);
- ЗОУИТ, которые возникли при соблюдении специализированных требований (порядок их установления определяется Постановлениями Правительства Российской Федерации).
Источники информации о ЗОУИТ
На сегодняшний день информация о ЗОУИТ находится в информационных базах различных ведомств, процесс создания единой базы о ЗОУИТ не завершен.
Для Застройщиков источниками информации о ЗОУИТ являются:
- данные государственного кадастра недвижимости;
- данные государственной информационной системы территориального планирования;
- результаты инженерных изысканий.
В части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» определено, что в кадастр недвижимости вносятся сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах ЗОУИТ или территории объекта культурного наследия, границах публичного сервитута, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой зоны, территории или в связи с установлением публичного сервитута.
Сведения государственного кадастра недвижимости размещены в сети Интернет на портале «Публичная кадастровая карта».
Согласно части 21 статьи 106 Земельного кодекса РФ правообладатели земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества, находящихся в границах ЗОУИТ, должны быть уведомлены органом регистрации прав о внесении сведений о ЗОУИТ в Единый государственный реестр недвижимости или об изменении таких сведений в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».
Статья 57.1 Градостроительный кодекс РФ определяет, что для обеспечения доступа органов государственной власти, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц создается база документов территориального планирования с размещением сведений о необходимой информации. К необходимой информации относятся, в частности, сведения о ЗОУИТ.
Сведения государственной информационной системы территориального планирования размещены в сети «Интернет».
Для подготовки проектной документации требуется выполнение комплекса инженерных изысканий. К основным видам инженерных изысканий относятся:
- инженерно-геодезические изыскания
- инженерно-геологические изыскания
- инженерно-гидрометеорологические изыскания
- инженерно-экологические изыскания
- инженерно-геотехнические изыскания
В соответствии с п.п. 8.5.1, 8.5.2, 8.5.3 СП 47.13330.2012 «Инженерные изыскания для строительства. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 11-02-96» составляется технический отчет по результатам инженерно-экологических изысканий, который включает в том числе следующие сведения:
- объекты культурного наследия
наличие в пределах района размещения объектов капитального строительства и в зоне их влияния объектов, поставленных на охрану, а также выявленных объектов культурного наследия, в том числе объектов, обладающих признаками объектов культурного наследия, их охранных зон и сведений об установленных ограничениях на ведение хозяйственной деятельности;
- современное экологическое состояние района изысканий
сведения об источниках водоснабжения и защищенности подземных вод, наличии зон санитарной охраны источников водопользования и санитарно-защитных зон (разрывов), особо охраняемых природных территорий, месторождений полезных ископаемых, скотомогильников и биотермических ям, свалок и полигонов ТБО;
- особо охраняемые природные территории и другие экологические ограничения природопользования
сведения о существующих, проектируемых и перспективных особо охраняемых природных территориях (категория, значение, цель создания, основные объекты охраны, оценка современного состояния природных комплексов, местоположение), их охранных (буферных) зонах, местах массового обитания редких и охраняемых таксонов растений и животных, включая водно-болотные угодья и ключевые орнитологические территории, объектах всемирного культурного и природного наследия, особо ценных землях, защитных лесах и особо защитных участках лесов, запретных для добычи (вылова) водных биоресурсов в районах промысла, водоохранных зонах и прибрежных защитных полосах, зонах санитарной охраны, санитарно-защитных зонах и др.
Таким образом, до внесения полной информации о ЗОУИТ в государственный кадастр недвижимости, Застройщику до начала строительства, реконструкции объекта капитального строительства следует обратить внимание на сбор информации с различных источников о ЗОУИТ.
Изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации в части проведения государственной экспертизы проектной документации объектов, расположенных в границах ЗОУИТ
Федеральными законами от 3.08.2018 № 321-ФЗ, от 03.08.2018 № 342-ФЗ в части 3.4 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ были внесены изменения.
Действующая редакция звучит следующим образом:
«Проектная документация всех объектов, строительство, реконструкция которых планируются в границах ЗОУИТ, режим которых предусматривает ограничение размещения объектов капитального строительства исходя из оценки их влияния на объект, территорию, в целях охраны которых установлена ЗОУИТ, или исходя из оценки влияния объекта, территории, в целях охраны которых установлена ЗОУИТ, на размещаемый объект капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежит государственной экспертизе».
В соответствии с разъяснением Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации данное положение применяется вне зависимости от наличия соответствующей информации о ЗОУИТ в градостроительном плане земельного участка. Любая зона подразумевает ограничение по строительству объекта - или какие-либо согласования (например, производство работ в охранных зонах объектов электроэнергетики подразумевает согласование указанных работ с владельцами сетей), или запрет на размещение каких-либо объектов (например, запрет размещения жилой застройки в СЗЗ), или возможность размещения при соблюдении определенных условий (например, световое заграждение в зоне аэропортов).
Следует отметить, что порядок оценки влияния ЗОУИТ на объект, территорию, в целях охраны которых установлена ЗОУИТ и оценки влияния объекта, территории, в целях охраны которых установлена ЗОУИТ, на размещаемый объект капитального строительства законодательно не определен. Пока не будут внесены изменения в данную норму, в части или уточнения термина «влияние», или порядка его определения, норму «следует» читать буквально.
Таким образом, до появления подзаконных актов в части оценки влияния объекта на ЗОУИТ и ЗОУИТ на объект, чтобы исключить отказы в получении разрешений на строительство и постановки на кадастровый учет объектов капитального строительства, Застройщику (в случае получении информации о наличии о ЗОУИТ на его земельном участке), рекомендуется обращаться для проведения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в орган государственной экспертизы.
ГАУ «УГЭЦ РТ» является организацией, уполномоченной на проведение государственной экспертизы регионального уровня
По вопросам порядка предоставления услуг ГАУ «УГЭЦ РТ» по государственной экспертизе проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий
+ 7 (843) 272-65-14 (доб. 209)
Elena.Zhalenkova@tatar.ru
Техническая поддержка
+ 7 (843) 207-06-04
help.uslugi@tatar.ru
gosekspertiza-rt.ru
Информация подготовлена экспертом отдела специализированных экспертиз ГАУ «УГЭЦ РТ» Александром Никитиным