Объект недвижимости или временное строение: как это установить?
Даже если объект строительства кажется стационарным или крупным, он не всегда подпадает под определение недвижимости. Разбираемся в статье, когда объект могут классифицировать как временный и какие риски это несет для владельца.
Определение недвижимого имущества или недвижимости закреплено статьей 130 Гражданского кодекса РФ.
Недвижимое имущество — это объекты, которые невозможно переместить без несоразмерного ущерба их назначению. В отличие от движимого имущества, которое можно перевозить без потери его свойств или функций, недвижимость по своей природе или по закону остается связанной с землей. К объектам недвижимости относятся земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Объект недвижимости прочно связан с землей, попытка демонтировать такой объект приведет либо к его разрушению, либо к утрате первоначального назначения.
К физическим признакам объекта недвижимости относятся:
- прочная связь с землей
- неразрывная связь с участком, недвижимость не существует отдельно от земельного участка, на котором она расположена
- каждый объект имеет определенные индивидуальные характеристики – это адрес, площадь, этажность, планировку, материалы
В то же время, статьей 1 Градостроительного кодекса РФ определено, что здания, строения и сооружения, а также объекты, строительство которых не завершено и которые имеют прочную связь с землей и конструктивные характеристики которых не позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж без несоразмерного ущерба назначению и изменения основных характеристик, являются объектами капитального строительства.
Объекты капитального строительства в зависимости от их функционального назначения и характерных признаков подразделяются на следующие виды:
а) объекты производственного назначения (здания, строения, сооружения производственного назначения, в том числе объекты обороны и безопасности), за исключением линейных объектов;
б) объекты непроизводственного назначения (здания, строения, сооружения жилищного фонда, социально-культурного и коммунально-бытового назначения, а также иные объекты капитального строительства непроизводственного назначения);
в) линейные объекты (трубопроводы, автомобильные и железные дороги, линии электропередачи и др.).
Согласно части 1.2 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства осуществляется в соответствии с проектной документацией, рабочей документацией, если иное не предусмотрено частью 1.4 статьи 48 кодекса.
Как провести идентификацию зданий и сооружений
Идентификация зданий и сооружений (объектов капитального строительства) при подготовке проектной документации осуществляется в соответствии с требованиями статьи 4 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и относится к прерогативе застройщика (заказчика).
Идентификационные признаки зданий и сооружений должны быть определены и указаны застройщиком (техническим заказчиком) в задании на выполнение инженерных изысканий, а также в задании на проектирование в соответствии с законодательством РФ.
При этом Положением о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 № 87, и статьей 49 Градостроительного кодекса РФ установлена необходимость разработки проектной документации на объект капитального строительства, а также устанавливаются требования к содержанию разделов такой проектной документации.
Определение объекта в качестве объекта недвижимости и подтверждение его существования в качестве такового осуществляются органом кадастрового учета при рассмотрении документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета, с учетом положений нормативных правовых актов, составляющих правовую основу регулирования кадастровых отношений. При государственной регистрации недвижимости руководствуются наличием у таких объектов признаков недвижимой вещи, наличием самостоятельного функционального (хозяйственного) назначения, возможностью выступать в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта гражданских прав.
Индивидуализация недвижимого имущества осуществляется в процессе кадастрового учета, в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других недвижимых вещей. Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации.
Таким образом, исходя из положений гражданского, градостроительного законодательства, закона о государственной регистрации недвижимости отнесение создаваемого сооружения к недвижимости должно определяться на этапе проектирования такого объекта, и по результатам строительства такой объект должен отвечать признакам недвижимости, определенным Гражданским кодексом РФ, а также быть способным выступать в гражданском обороте в качестве отдельного объекта гражданских прав.
Даже если объект кажется стационарным или крупным, он не всегда подпадает под определение недвижимости.
К недвижимому имуществу не относятся:
- временные и некапитальные постройки — киоски, павильоны, бытовки, если у них нет фундамента и конструкция легко разбирается;
- разборные ангары и теплицы — даже если они используются длительное время, но не имеют капитального основания;
- оборудование, не встроенное в здание — станки, генераторы, вентиляционные блоки, которые можно демонтировать без ущерба конструкции.
Также, к недвижимости не относятся объекты, выполняющие лишь обслуживающую функцию по отношению к земельному участку, такие, как заборы, асфальтовые покрытия.