Александр Никитин: Перечень и особенности режимов и ограничений использования земельных участков
Перечень и особенности режимов и ограничений использования земельных участков в границах зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) при проведении экспертизы проектной документации
В 2018 году в Земельный кодекс РФ была введена новая глава XIX «Зоны с особыми условиями использования территорий».
Градостроительный кодекс РФ:
«Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) – охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (объекты культурного наследия), защитные зоны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, приаэродромная территория, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации».
ЗОУИТ позволяют обеспечить безопасность населения, создав условия для эксплуатации различных объектов (промышленные здания, пункты хранения радиоактивных веществ, энергетика и транспортная сфера и т.д.).
В границах ЗОУИТ устанавливаются ограничения использования земельных участков, которые распространяются на все, что находится над и под поверхностью земель, если иное не предусмотрено законами о недрах, воздушным и водным законодательством, и ограничивают или запрещают размещение и (или) использование расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества и (или) ограничивают или запрещают использование земельных участков для осуществления иных видов деятельности, которые несовместимы с целями установления ЗОУИТ.
Земельные участки, включенные в границы ЗОУИТ, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Особенности ЗОУИТ:
-
Чтобы установить подобную зону, необходимо учитывать порядок и требования ее введения. Они прописаны в нормативных актах органов государственной власти или местного самоуправления.
-
Информация о границах зон включает текстовое описание и графические изображения. Они отображают местоположение таких участков. Все сведения заносят в государственный кадастр недвижимости.
-
На местности границы зон отмечают специальными информационными табличками. Размеры таких территорий определяются исходя из нормативных актов либо из положений разрабатываемого проекта.
Особенности проведения экспертизы проектной документации объектов капитального строительства, расположенных в ЗОУИТ
Согласно Федеральным законам от 3.08.2018 № 321-ФЗ и от 3.08.2018 № 342-ФЗ в пункт 3.4 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ были внесены изменения.
«Проектная документация всех объектов, строительство, реконструкция которых планируются в границах ЗОУИТ, режим которых предусматривает ограничение размещения объектов капитального строительства исходя из оценки их влияния на объект, территорию, в целях охраны которых установлена ЗОУИТ, или исходя из оценки влияния объекта, территории, в целях охраны которых установлена ЗОУИТ, на размещаемый объект капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежит государственной экспертизе».
В соответствии с разъяснением Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации данное положение применяется вне зависимости от наличия соответствующей информации о ЗОУИТ в градостроительном плане земельного участка. Любая зона подразумевает ограничение по строительству объекта:
-
какие-либо согласования (например, производство работ в охранных зонах объектов электроэнергетики подразумевает согласование указанных работ с владельцами сетей),
-
запрет на размещение каких-либо объектов (например, запрет размещения жилой застройки в санитарно-защитной зоне (СЗЗ)),
-
возможность размещения при соблюдении определенных условий (например, световое заграждение в зоне аэропортов).
Следует отметить, что порядок оценки влия- ния ЗОУИТ на объект, территорию, в целях охраны которых установлена ЗОУИТ, и оценки влияния объекта, территории, в целях охраны которых установлена ЗОУИТ, на размещаемый объект капитального строительства законодательно не определен. Пока не будут внесены изменения в данную норму, в части или уточнения термина «влияние», или порядка его определения, норму следует читать буквально.
Таким образом, до появления подзаконных актов в части оценки влияния объекта на ЗОУИТ и ЗОУИТ на объект, чтобы исключить отказы в получении разрешений на строительство и постановке на кадастровый учет объектов капитального строительства, застройщику рекомендуется обращаться для проведения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в орган государственной экспертизы.
В настоящей статье для удобства застройщиков и технических заказчиков приводится информация о размерах 10 ЗОУИТ и о перечне ограничений использования земельных участков, расположенных в границах ЗОУИТ.
В последующих статьях будут рассмотрены оставшиеся 18 ЗОУИТ.
Журнал «Вестник экспертизы Республики Татарстан», № 01/2019 (8), стр. 54